El impuesto fifí

Se ha ventilado en los medios una información sobre lo que han llamado el “impuesto fifí” que, en pocas palabras, consiste en supuestamente pagar un impuesto a cambio de violar las reglas establecidas para la construcción de torres de departamentos en la zona costera de la ciudad.

Es decir, supuestamente pagando ese impuesto fifí, un desarrollador inmobiliario puede construir más pisos de los legalmente permitidos y puede violar el coeficiente de utilización del suelo (CUS) y el coeficiente de ocupación del suelo (COS), que sirven para poner límites a los metros cuadrados de construcción que se pueden edificar en un terreno y al espacio de terreno que se debe dejar libre de construcción.

Para empezar, no es verdad que, a la fecha, exista ese impuesto fifí. Lo único que existe es la iniciativa del Ayuntamiento para tratar de incorporarlo a la ley de ingresos, pero del año que viene, es decir, del 2026.

El Ayuntamiento no tiene facultades legales para crear ni para imponer impuestos, pues le corresponde exclusivamente al Congreso del Estado. Eso sí, el Ayuntamiento puede intentar convencer al Congreso del Estado de que imponga un impuesto en las leyes de ingresos, pero de eso a que pueda imponerlo directamente hay una enorme diferencia.

Desde el punto estrictamente legal, a la fecha, cualquier desarrollo inmobiliario (torres de departamentos) que pretenda construirse sobre la Avenida del Mar (y en cualquier parte de la ciudad), debe respetar el número máximo de niveles (pisos), el COS y el CUS permitidos en el Plan de Desarrollo Urbano y el Reglamento de Construcción.

Y aunque la dirección de planeación del Ayuntamiento tiene facultades dizque discrecionales para modificar en algunos casos los parámetros mencionados, esas facultades no son arbitrarias ni absolutas y si se hace uso de ellas indebidamente, cualquier vecino de esta ciudad puede echarlas abajo en tribunales.

Adicionalmente, el uso indebido de las facultades discrecionales a que me refiero puede constituir un delito, lo que implica que el director de Planeación puede terminar en la cárcel.

La única forma válida de modificar el límite de niveles o pisos, el COS y el CUS de torres de departamentos que se pretendan construir sobre la Avenida del Mar e incluso en cualquier parte de la ciudad, es que se siga todo un procedimiento legal para modificar el Plan de Desarrollo Urbano y el reglamento de construcción.

Y ese procedimiento legal es largo y complicado y requiere que se les dé a los ciudadanos la oportunidad de dar sus opiniones mediante convocatorias y audiencias públicas.

Por si lo pregunta, el número máximo de niveles o pisos, el COS y el CUS, además del número de cajones de estacionamiento indispensables y el número de habitantes por hectárea, no son disposiciones arbitrarias y sin sentido.

Tienden a evitar la gentrificación, el colapso de los servicios públicos como agua potable, drenaje, energía eléctrica y vialidades, así como la seguridad de los habitantes de los pisos más altos de las torres de departamentos.

Esos parámetros no están ahí para ahuyentar la inversión en torres de departamentos, tiene fines ambientales y sociales claros que el Ayuntamiento está obligado a vigilar y proteger.

Así que no se vaya con la finta, no existe actualmente ni en este año tal impuesto fifí ni existe la posibilidad de violar el número de niveles máximo, el COS y el CUS permitidos actualmente para las torres de departamentos.