La tensión jurídica no resuelta en la compraventa inmobiliaria

Proteger a los consumidores en el mercado es un valor y principio constitucional vigente. El ensamble del marco jurídico federal con el estatal exige armonía. Si analizamos detenidamente el acople entre la regulación inmobiliaria federal y estatal saltará a la vista una tensión jurídica que debe buscar resolverse.

Los consumidores que adquieren bienes inmuebles a través de empresas desarrolladoras deben firmar un contrato de adhesión previamente registrado ante la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco). Esta obligación, prevista en la Ley Federal de Protección al Consumidor, busca equilibrar las condiciones entre consumidores y proveedores en un mercado históricamente opaco y abusivo.

Sin embargo, esta medida -aun siendo bien intencionada- no resuelve un problema estructural de nuestro sistema jurídico: la tensión entre la regulación administrativa federal y las exigencias del derecho civil, especialmente en lo que respecta a la formalidad legal en materia de bienes inmuebles.

En estados como Sinaloa (Puebla, Guanajuato, Oaxaca, Tabasco), el Código Civil establece que cualquier contrato que implique la transmisión de propiedad sobre inmuebles debe constar en escritura pública, cuando superan un valor determinado (365 UMAS, menos de 40 mil pesos al día de hoy).

La intervención de un notario no es un simple requisito de forma: es un mecanismo de asesoría, seguridad jurídica, control de legalidad y acceso posterior al registro público. La Profeco, por su parte, exige que las operaciones inmobiliarias se documenten mediante contratos de adhesión registrados ante esa autoridad administrativa, aun cuando no tengan la forma de escritura pública.

Esta dualidad normativa ha llevado a muchos consumidores a firmar documentos que no pueden producir efectos reales, no son registrables y, en consecuencia, no les otorgan certeza jurídica sobre el bien adquirido.

Durante el proceso de consulta y elaboración de la Norma Oficial Mexicana NOM-247-SE-2021, que regula la compraventa de vivienda nueva en México, participé activamente en mi carácter de Notario Público 210 del Estado de Sinaloa. Envié observaciones técnicas y jurídicas, entre ellas una propuesta concreta: Que el contrato de adhesión registrado ante PROFECO fuera remitido obligatoriamente al notario público que escriturará la compraventa, a fin de que formara parte de los antecedentes del instrumento notarial.

Esta medida habría permitido articular los esfuerzos de protección administrativa con la seguridad jurídica que otorga el derecho civil. El notario podría verificar su existencia, confirmar su cumplimiento y dejar constancia de su contenido al momento de formalizar la operación.

Lamentablemente, la propuesta fue rechazada, perdiéndose con ello una oportunidad valiosa de armonizar ambas esferas normativas. Hoy por hoy, los consumidores pueden creer -erróneamente- que el contrato que firmaron ante una inmobiliaria y registrado ante Profeco les otorga un derecho pleno de propiedad, cuando en realidad se trata de un documento preliminar, insuficiente para efectos registrales.

Los costos por esta tensión normativa e institucional pueden acarrear una pérdida en la confianza general en las instituciones. Nos rige una visión integradora del derecho privado y del derecho administrativo.

La protección al consumidor debe complementarse con la formalidad civil, no sustituirla. El notariado mexicano tiene el deber y la capacidad de cumplir ese papel articulador: brindar seguridad jurídica, garantizar la legalidad del acto, y al mismo tiempo, asegurar que las condiciones de contratación previamente aprobadas por Profeco se respeten y documenten debidamente.

Desde Mazatlán, Sinaloa, reitero que aún estamos a tiempo de corregir el rumbo normativo. La inclusión del notariado en los procesos de compraventa inmobiliaria no es un obstáculo, sino una garantía para el comprador, para el Estado de Derecho, y para el patrimonio de las familias mexicanas.

Ante Notario

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El autor es notario público y analista en temas jurídicos y eco