La sanción en el condominio: ¿administradores con poder discrecional o garantes de la convivencia?
En la vida cotidiana de quienes habitan en condominios, los reglamentos internos y la figura del administrador juegan un papel fundamental para garantizar la convivencia armónica y el buen uso de los espacios comunes. No obstante, en los últimos años ha cobrado fuerza una práctica controvertida: la atribución directa a los administradores para imponer sanciones económicas (o de índole variopinta) a los condóminos que “incumplen” disposiciones del reglamento. Esta facultad, aunque parece necesaria para mantener el orden, plantea serios desafíos jurídicos y constitucionales que merecen una reflexión profunda.
Es preciso, para arrancar, hacer una acotación: el administrador del condominio no es una autoridad pública ni un juez. Es un representante del colectivo de propietarios encargado de la gestión administrativa y la supervisión del cumplimiento del reglamento. Por ello, otorgarle la facultad de sancionar, especialmente con multas o penalizaciones económicas, sin un procedimiento que garantice el derecho de audiencia y defensa, puede derivar en abusos, arbitrariedades y violaciones al debido proceso.
En muchas legislaciones estatales, la Ley de Propiedad en Condominio y los reglamentos internos contemplan restricciones al derecho de propiedad privada en beneficio de la comunidad. En ocasiones, los reglamentos van más lejos: establecen multas, sanciones, penalizaciones para quienes infrinjan las reglas de convivencia.
No obstante, la aplicación de sanciones debe observar principios fundamentales de legalidad, proporcionalidad y transparencia. La imposición unilateral y discrecional de multas por parte del administrador puede contravenir el artículo 14 constitucional, que protege el derecho al debido proceso, y el artículo 16, que regula la legalidad en la aplicación de sanciones y la garantía de audiencia previa.
Este contexto jurídico resalta la necesidad de que los procesos sancionadores internos incluyan mecanismos claros y accesibles para que el condómino afectado pueda defenderse, presentar pruebas y, en su caso, recurrir a instancias superiores dentro del propio condominio, como la asamblea o el comité de vigilancia. Sólo así se podrá equilibrarse la potestad disciplinaria con la protección de los derechos fundamentales de los propietarios.
Además, el ejercicio unilateral del poder sancionador por parte del administrador puede convertirse en un foco de conflicto y desencuentro, afectando la convivencia pacífica y la gobernabilidad del condominio.
Trasladando el tema a las determinaciones de la asamblea del régimen, recientemente se ventiló un asunto en el que a un condómino moroso se le prohibió el uso del elevador, sin tomar en cuenta que la persona era adulta y vulnerable y que por su salud se traslada en silla de ruedas. Ello motivó a un juicio de amparo que terminó declarando como un abuso la orden (no del administrador) sino de la asamblea general de condóminos. ¿En serio no sabían de la afectación a los derechos humanos de su vecino?
Por ello, el Tribunal Colegiado sentó un argumento relevante al analizar el caso: “la autoridad condominal dictó, ordenó y ejecutó con la fuerza un acto que pone en peligro la vida de una persona adulta mayor en situación de vulnerabilidad por su delicado estado de salud, escenario que no encuadra en una relación de coordinación. Por sus características no se trata de un problema de mera legalidad que pueda resolverse en acciones ordinarias sin mayores consecuencias: por el contrario, la materialidad, inmediatez y la fuerza con que se desplegó y ejecutó el acto en los derechos fundamentales de la quejosa, hacen que su origen se inserte en una lógica de autoritarismo, que en todo caso es más próximo a relaciones de supra a subordinación que a relaciones de coordinación y convivencia entre particulares que se supone iguales.”
En conclusión, en los condominios la figura del administrador debe ser un garante del orden y de la armonía, no un agente con poder punitivo discrecional. La regulación de las sanciones internas debe ser clara, justa y respetuosa de los derechos de los vecinos, incorporando principios de debido proceso, proporcionalidad y transparencia. Sólo así se podrá asegurar que la convivencia en los condominios se desarrolle en un marco de respeto, equidad y legalidad.
El diseño jurídico de un régimen condominal justo no sólo depende de normas bien redactadas, sino también de la cultura jurídica y social de quienes lo habitan. Por ello, es indispensable fomentar la educación jurídica y la participación democrática en estos espacios, para que la autoridad administrativa esté al servicio del bien común y no se convierta en instrumento de arbitrariedad.
Ante Notario
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El autor es notario público y analista en temas jurídicos y económicos.